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中古マンション+リフォームをお考えの方へ

5.リフォーム前提で中古マンション購入の資金計画を立てる

そうした費用のことを第一に考えつつ、不動産会社の店先やホームページで実際に物件を探すことになります。たとえば、3000万円の予算で仲介を依頼した場合、不動産仲介会社は3000万円に近い物件を探そうとします。不動産仲介では、販売価格の3%が手数料になるので、なるべく高い物件を仲介したほうが、得られる利益が大きいからです。安い物件では依頼主を満足させる条件が整わないことが多いという理由もあります。

違いは「3000万円以下の物件すべて」を候補に、より広い条件で探せることです。なぜなら、条件から外れる内容のものであっても、リフォームを提案することで、依頼主の希望に近づけることができるからです。
「立地がよくても間取りが気に入らない」といった不満は、壁を取り払って、気に入った間取りに変更することができます。ただ購入するだけの場合なら妥協してしまいそうな細かい部分も、リフォーム前提に中古マンションを購入すれば変えられることが多いのです。「天然素材の壁紙がいい」「無垢のフローリングにこだわりたい」「キッチンは対面式カウンターキッチンがいい」など、買主のこだわりを一つひとつ実現することができます。

さらに、チェックする物件数が増えることで、見落とされがちな好条件の物件が見つかることがあります。間取りや内装、設備といった部分を案件から外して、まったく新しい視点での中古マンション探しが可能となるのが中古マンション+リフォームなのです。

中古マンション+リフォームが賢い購入戦略

価格が安いと思って見にいったら、古くて汚くてがっかりし、中古マンションを選択肢から外してしまう人もいるようです。
でも、これは今まででは当たり前のことでした。不動産には掘り出し物はめったにありません。「安い」ということにはもちろん理由があるのです。マンション価格には、‥垰圓剖瓩ぁ駅に近いなど便利な立地ほど価格が高い、¬明僂広いほど価格が高い、3冑屋やルーフバルコニー付き、眺望がよいなど住宅の条件がよいほど価格が高いといった大原則があります。中古マンションの場合は、これに加えてっ枅数の古いものほど安いという原則が強く影響します。

新築マンションの場合は、予算内で探すと、立地を譲るか、広さなどの条件を譲るかしかありません。でも中古なら、人気立地や希望の広さにこだわっても、築年数の古さを譲れば予算内でも探せます。ただし、築年数が古いほどリフォームが必要になるので、物件の価格に加えて、どの程度のリフォームに予算がかかるかなどの判断もしなければなりません。

一方、リフォームが大掛かりになるほど、手間も時間もかかる反面、細部まで自分の理想の住まい環境に近づけることができます。これらのバランスをどう取るかが最大のポイントです。つまり、あらかじめ戦略を立てておくことで、物件選びがしやすくなります。

例えば、物件選びに時間も手間もかけたくない場合は、新築に近い中古を狙って、壁紙を張り替える程度のリフォームにとどめるとか。天井や壁紙のクロスを個性的なものに張り替えれば、面積は相当量あるので、室内の見た目のイメージは一新します。また築年数は古くても、立地や眺望などの条件のよい物件を買って全面リフォームをしようとか、使用感が気になるトイレやキッチンなどは新しいものに交換するとか、水まわりの設備はグレードで価格差が大きいので、予算に応じて交換する箇所やグレードを選択するのがお勧めです。

価格の安さを重視すると、比較的築年数の古いマンションが狙い目となりますが、間取りが今の暮らしに合っていなかったり、設備が古くなっていたりします。「我慢すれば住めるかも」と安易に考えるのは禁物です。

間取りを変えたり、キッチンや浴室にかなり手を入れたりすれば、部屋の仕切りの壁を取り除いたり、床をはがしたり、配管や配線をいじったりなどの全面的なリフォームになります。その際に建具の傷み具合も分かるので、これから快適に暮らすためには徹底的なリフォームを心がけましょう。住み始めたあとからリフォームするのは大変なので、価格を抑えられる分は入居前に計画的なリフォームをすることをお勧めしています。あらかじめリフォームするつもりでいれば、物件見学の際に壁紙やトイレの汚れを気にすることもなくなります。見た目のきれいさよりも、長く快適に暮らせるかどうかの物件の良し悪しに、皆さん目が行くようになります。

希望条件の整理と同時に市場相場を知っておく

マイホームは長く住むためのものです。自分たちが暮らしたいエリアや必要な間取りや広さ、設備などの基本条件を整備したうえで、マンション選びをすることが大切です。

どんな暮らしをしたいのかを家族で話し合って、マイホームに求める希望条件を「優先順位をつけて」整理しておくことをお勧めしています。特に、住環境や居住面積、マンションの規模や共用部分など、リフォームで改善することができない部分は、マンション選びの重要なポイントになってきます。

希望エリアで言えば、子どもの住環境を変えたくないので今住んでいるエリア限定で探しているファミリーもあれば、共働きだから通勤時間を重視したいとエリアを絞り込んでいる夫婦もいます。希望エリアに目星をつけたら、どんな中古マンションが売り出されているのか、相場感を大ざっぱに知っておくと良いでしょう。

物件価格とリフォーム費用の振り分けを考える

「古くて安いものにリフォーム費用をかけるか、物件に予算を割り振るか」

予算には限りがあるので、リフォーム費用のおおよその目安をつかんでいないと、予算を振り分けることがことが難しくなります。物件予算が2500万円の場合、リフォーム費用と物件価格を200万円と2300万円にするのか、600万円と1900万円にするかでは、物件の探し方が大きく変わってきます。

まず、希望エリアの物件相場の傾向を調べます。物件相場はエリアの特性や売り出し中の物件の状況によって異なります。
一般的には築年数が古くなるほど、物件の価格は下がってきます。築5年以内、築10年以内、築20年以上や60岼幣紂■牽悪岼幣紂■隠娃悪岼幣紊覆匹梁腓なくくりで傾向を調べます。

例えば 予算が2500万円の場合

物件を見るときに忘れてはいけない重要ポイント

ここであらためて中古マンションの長所をおさらいします。

/恵曚鉾罎戮栃件数が多い
価格が割安である
実物を見学できる

すでにお話をしましたが、実際のマンションを訪れ、外観や共用部分、そして専用部分である部屋の日当たりや眺望、広さなどの現地見学できるのも、中古マンションを購入するうえで大きなメリットです。新築マンションを購入する場合は、図面とモデルルームだけで判断することになります。そのため実際に住んでみると「イメージしたよりも狭かった」「隣接した建物が光を遮って日当たりがあまりよくなかった」など、想像とは異なる部分が多く出てくるものです。このようにリフォームによる間取りの変更では解決できない不満を抱くことになる可能性もあります。

しかし、中古マンションであれば、すでに建っている物件を内覧できるので、窓からの眺望や日当たりなど、物件の立地や専有面積を直接、自分の目で確認することができるのです。